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据不彻底统计，2020-2024年，南通市區总计出讓106宗室第地块，出讓地皮面积约685万㎡，拿地总金额约1225亿元。
截至2025年3月10日，已入市地块有52宗（以领取商品房预售允许證為准），入市率约49%；未入市地块另有54宗，未入市合计地皮面积约340万㎡，拿地金额约499亿元。
咱們從拿地时候、拿地企業、板块散布、容积率等维度梳理這54宗未入市地块，总结出如下四點關头信息：
• 拿地时候——54宗未入市地块中，有2宗拿地至今已超四年，6宗已超三年。這些持久闲置地块不但造成為了地皮資本的挥霍，也阻碍了地皮市場的高效流转，是不是會在本年被收回值得存眷。
• 拿地企業——54宗未入市地块中，仅2宗為天下性品牌房企介入拿地，仅3宗為當地民营房企摘牌，其余49宗均為當地国企摘牌，當地国企占比高达约91%。固然當地国企中不乏盛和、星湖、炜赋、致豪這些有履历的房企，但大都當地国企的商品房開辟能力仍有待察看，"国企拿地+品牌代建"模式或将常态化。
• 板块散布——苏锡通和原港闸板块未入市地块均多达10宗，中创區也多达9宗。按照咱們统计，截至本年2月尾，這三個板块在售新居估算去化周期别離為29個月、51個月、63個月。连系在售库存及未入市地块来看，中创區和原港闸板块特别需警戒供给多余、產物同质化等問题。
• 容积率——54宗未入市地块中，9宗容积率在1.2如下，19宗在1.2-1.5之間，22宗在1.5-2.0之間，仅4宗在2.0以上，低容积率地块（容积率1.5如下）占比约52%。很明显，接下来南通市區新居供给将以低密度產物為主，改良购房将具有更大選擇空間。但必要注重的是，今朝刚需產物已進入代價战阶段，将来跟着改良產物大量供给，刚需產物或面對進一步代價松動，同时改良產物也有可能因竞争剧烈被迫参加代價战。
值得一提的是，54宗未入市地块中，部門地块或案名已颁布，或產物计劃已出，好比中创區和园、老城區锦鸿府、五龙汇運河院子、開辟區苏润府等，這些地块有望在本年上半年领證入市。
No.1
中创區
中创區曩昔五年共出讓19宗室第地块，合计地皮面积约114万㎡，拿地金额约274亿元。
截至2025年3月10日，未入市地块另有9宗，合计地皮面积约57万㎡，拿地金额约101亿元。
9宗未入市地块，拿地都還未超两年，此中拿地至今最久的是紫琅一小东R23006地块，由致豪&科创產發于2023年6月结合摘牌，楼面價高达18805元/㎡，是中创區的楼面價地王。
客岁11月出讓的R24013地块案名已颁布——和园，由招商&炜赋&科创產發结合開辟，打造紫琅湖畔纯别墅住區，计劃類独栋、联排、叠墅三大產物，仅151户。
9宗待入市地块，3宗容积率在1.2如下，4宗在1.2-1.5之間，而今朝板块在售项目均為1.5以上容积率，跟着低容积率地块的接踵入市，中创區高端墅類產物或從"稀缺"转向"内卷"。
No.2
老城區
老城區曩昔五年共出讓10宗室第地块，合计地皮面积约35万㎡，拿地金额约59亿元。
截至2025年3月10日，未入市地块另有6宗，合计地皮面积约20万㎡，拿地金额约30亿元。
老城區今朝唯一中海臻如府和玲珑雅苑两個项目在售，亟待新项目入市补仓。6宗地块虽還没有领證，但大都都已表态發声——
• 實行小學西侧R24007地块，定位崇川首個定制化纯别墅住區，仅30余席
• 原BU中間R23020地块，拟建9栋别墅＋6栋洋房，仅135户
• 原爱德士R24003地块，拟建13栋6-11层室第，共356户
• 原虹桥病院R2302hello av,7地块，由万科代建，案名為锦鸿府，计劃13栋6-18层室第
• 通京大道东、紫荷路南R24009地块，由招商朝建，将打造第四代洋房
No.3
新城區
新城區曩昔五年共出讓12宗室第地块，合计地皮面积约115万㎡，拿地金额约316亿元。
截至2025年3月10日，未入市地块另有7宗，合计地皮面积约70万㎡，拿地金额约181亿元。
7宗未入市地块中，滨江板块4宗拿地已超三年，均由南通都會扶植團體有限公司摘牌，成交总金额约161亿元。
2023年5月出讓的R23002地块，由當地民营房企——南通强邦置業摘牌，地皮面积仅4921㎡，拟建2栋5层洋房，仅8户。
No.4
任港湾五龙汇
任港湾五龙汇板块曩昔五年共出讓13宗室第地块，合计地皮面积约82万㎡，拿地金额约129亿元。
截至2025年3月10日，未入市地块唯一2宗，合计地皮面积约14万㎡，拿地金额约19亿元。
2022年12月出讓的CR22024地块，由南通市都會更新扶植有限公司摘牌，由招商朝建，案名運河院子，计劃126套洋房＋59套别墅，打造三面環水的第四代室第，今朝欢迎中間已公然。
客岁11月出讓的R24019地块，由盛和&南通五水置業结合摘牌，将打造為九里云和二期。
No.5
新东區
新东區曩昔五年共出讓8宗室第地块，合计地皮面积约50万㎡，拿地金额约102亿元。
截至2025年3月10日，未入市地块唯一2宗，合计地皮面积约12万㎡，拿地金额约14亿元。
2宗地块出讓时候均為客岁四时度，均由當地国企摘牌，容积率上限别離為1.8和1.59，拿地楼面價别離為7353元/㎡和7031元/㎡。
比拟其他板块，新东區地块容积率下调有限，至今未有容积率1.5如下的地块出讓。
比拟同板块在售项目，2宗未入市地块楼面價下跌较着（中海盛和观山樾和绿城桂语向阳楼面價都超1.1万/㎡），板块房價還将继续重遮瑕神器推薦,構。
No.6
原港闸
原港闸板块曩昔五年共出讓18宗室第地块，合计地皮面积约107万㎡，拿地金额约162亿元。
截至2025年3月10日，未入市地块另有10宗，合计地皮面积约56万㎡，拿地金额约59亿元。
10宗未入市地块，9宗由當地国企摘牌，仅客岁11月出讓的R24006地块由當地民企——南通華宇房地產摘牌。据悉，该地块拟建12栋8-11层第四代室第，估计本年下半年入市。
就容积率而言，2宗在1.2如下，5宗在1.2-1.5之間，接下来板块新居供给一样将以低密度產物為主。
就楼面價而言，“市北四子”楼面價都超1万/㎡，而未入市地块在容积率下调條件下，楼面價仍然呈现了较着下跌，板块房價也将继续下探。
No.7
開辟區
開辟區曩昔五年共出讓10宗室第地块，合计地皮面积约72万㎡，拿地总金额约87亿元。
截至2025年3月10日，未入市地块另有8宗，合计地皮面积约51万㎡，拿地金额约52亿元。
8宗未入市地块，仅R23008地块由當地民企——南通苏润置業摘牌，该地块拿地楼面價高达11293元/㎡止癢藥膏,，是能达板块楼面價地王，今朝案名已颁布——苏润府，拟建9栋5-6层洋房＋14栋别墅，共142户。
别的，星湖R22031地块将打造能达首個第四代室第，拟建14栋11-17层小高＋10栋别墅，共623户。今朝開辟區能达板日本酵素,块唯一炜赋龙腾華府一個项目主力在售，亟待新颖血液涌入。
No.8
苏锡通园區
苏锡通园區曩昔五年共出讓16宗室第地块（苏通11宗、锡通5宗），合计地皮面积约109万㎡，拿地总金额约95亿元。
截至2025年3月10日，未入市地块另有10宗（苏通9宗、锡通1宗），合计地皮面积约60万㎡，拿地金额约42亿元。
就拿地时候而言，此中8宗都已超两年。就拿地企業而言，1宗為恒大遗留地块，其余9宗均由南通苏通科技财產园滨江房地產開辟有限公司摘牌。
截至2月尾，锡通园區在售新居合计库存约2000套，估算去化周期约29個月，今朝仅1宗R23026地块待入市，去化压力尚可。
至于苏通园區，恒大遗留项目還没有彻底消化，恒大遗留地块又将若何處置？8宗當地国企托底地块是不是有需要继续開辟？咱們延续存眷。 |
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發表於 2025-3-12 16:40:53
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