【特别關注】關于涉破產“以房抵债”的5大類問题18條裁判意見
以房抵债是房地產企業停業步伐中的热門和難點問题，停業實践中對以房抵债問题的處置還没有构成同一定見，合同是不是继续實行？辦理人可否消除合同？债权人是不是享有優先受偿权？债权人可否获得衡宇所有权或行使停業取回权？债权人的权力可否解除履行？這五類問题是實務中常見問题。咱們以“停業”“以房抵债”等關頭词在中國裁判文书网上檢索了最高院的相干案例，本文選擇此中18個案例，以飨读者。裁判法则
1、辦理人可否消除以房抵债的衡宇交易合同？
案例1
《陕西中登投資有限公司與任某峰确認消除举動效劳胶葛再审案》
案号：（2021）最高法民申2462号
裁判要點：两邊签定《以房抵债协定》，商定以给付衡宇取代原有给付的受领歼灭原本的债权债務瓜葛，意思暗示真實，合同内容不违背法令、行政律例的强迫性劃定，應為有用。《以房抵债协定》的建立不妥然歼灭原本的债权债務瓜葛，只是两邊當事人設立了一項新债，且新债與原债并存，當新债得以了债時原债权债務瓜葛歼灭。《以房抵债协定》起首以歼灭款項债務為目標，而房產的交付仅系以房抵债的現實實行方法。《以房抵债协定》現實已笼盖案涉《商品房交易合同》，任某峰已實行终了案涉《商品房交易合同》的重要合同义務，中登公司主意消除案涉《商品房交易合同》没有究竟及法令根据。
案例2
《陈某升、杭州豪富房地產開辟有限公司與停業有關的胶葛再审案》
案号：（2020）最高法民申2256号
裁判要點：案涉购房合同虽為有用合同，但陈某升付出购房價款的义務、豪富公司协助完成正當交房和打點產权转移挂号的义務可以视為均未實行终了，按照《中华人民共和國企業停黃精茶,業法》第18條劃定，辦理人對停業申请受理前建立而债務人和對方當事人均未實行终了的合同，理當依照有益于使债務人財富最大化的原则，行使决议继续實行或消除合同的選擇权，從而持续對债務人有益的合同，消除對债務人晦气的合同，若是辦理人决议继续實行合同，两邊當事人都理當實行合同，若是辦理人决议消除合同，對方當事人仅得以合同不實行向辦理人申報债权。豪富公司的停業辦理人作為人民法院依法指定的辦理人，對豪富公司和陈某升之間的债权债務举行清算時，選擇消除合同，并没有较着不妥。其次，對交付采辦商品房全数或大部門金錢的消费者予以優先庇護是為庇護商品房消费者的栖身权而設置的特别劃定，在合用中應答其范畴予以严酷限定，仅限于所购商品房系用于栖身且買受人名下無其他用于栖身的衡宇的情景。本案中，陈某升及其嫡親属采辦案涉小區房產多达13套，固然陈某升認為其已付出全数房款，但其明显其實不属于商品房消费者购房的情景，其请求豪富公司交付案涉衡宇的主意不该获得支撑。最後，在企業進入停業步伐後债权人介入分派停業財富前，债務人財富這一調集財富不得被随便處罚，以包管债权人可以或许公允受偿。陈某升主意继续實行合同，请求豪富公司交付案涉衡宇并协助打點產权转移挂号手续，本色是请求豪富公司在停業步伐以外對其個體债权举行全额了债，必将對豪富公司其他债权人的长處造成侵害，按照《中华人民共和國企業停業法》第16條關于“人民法院受理停業申请後，债務人對個體债权人的债務了债無效”的劃定，不该得到支撑。豪富公司辦理人消除合同，也有益于實現债权人公允受偿。
案例3
《云南腾峰投資有限责任公司弥渡第二分公司、刘某莲衡宇交易合同胶葛再审案》
案号：（2020）最高法民申4265号
裁判要點：本案所涉《商品房购销合同》依法举行了合同存案挂号，刘某莲作為買受人，以其對腾峰弥渡分公司所享告貸债权本息充抵购房款，且刘某莲的债权本息經云南腾峰投資有限责任公司债权人集會审查确認，尚略高于案涉《商品房购销合同》商定的衡宇價款，刘某莲實行了《商品房购销合同》重要义務具备究竟根本。《中华人民共和國企業停業法》第18條的合用條件是两邊當事人均未實行完合同义務，在刘某莲實行了合同重要义務的环境下，腾峰弥渡分公司主意消除案涉《商品房购销合同》于法無据。
案例4
《陸某學、王某爱與唐山市金凤桐房地產開辟有限公司停業有關的胶葛再审案》
案号：（2019）最高法民申3582号
裁判要點：陸某學、王某爱與金凤桐公司之間的《商品房交易合同》性子上属于以房抵债协定。但直至人民法院受理金凤桐公司的停業申请重整之日，作為抵债物的衡宇既未交付，也未打點產权變動挂号手续，故其仍属于金凤桐公司的停業財富。金凤桐公司的停業辦理人向陸某學、王某爱發出消除合同通知，哀求消除以物抵债协定。原审裁决基于《中华人民共和國企業停業法》第18條的劃定，認定停業辦理人享有合同消除权。但该條仅合用于两邊當事人均未實行终了债務的情景，而本案中，從今朝查明的究竟看，似不存在陸某學、王某爱另有其他义務未予實行的情景。就此而言，原审裁决按照该條劃定判令消除合同，合用法令确有不妥。但在人民法院已承受理金凤桐公司停業申请的环境下，如不消除以物抵债协定，继续實行的结果就是使作為一般债权人的陸某學、王某爱究竟上取患了所有权，對其他债权人不公。就此而言，原审裁决判令消除合同，合适停業法公允了债债務、防止個體了债的精力，在成果上并没有不妥。以房抵债协定消除後，若是陸某學、王某爱對金凤桐公司确切享有债权的，可按照本来的债权债務瓜葛向金凤桐公司的停業辦理人申報债权。
2、衡宇交易合同是不是继续實行？
案例5
《西部天成商贸有限公司平凡停業债权确認胶葛案》
案号：（2021）最高法民申1966号
裁判要點：本案《商品房交易合同》本色為以房抵债合同，天成公司并不是衡宇消费者，也并未占据案涉衡宇，亦未打點產权變動挂号手续，故案涉衡宇仍属于中登投資公司的停業財富。如继续實行《商品房交易合同》将致使作為一般债权人的天成公司获得衡宇所有权，無疑将侵害中登投資公司其他债权人长處，對付其他债权人不公。
案例6
《张某绍、威海廣信房地產開辟有限责任公司等停業债权确認胶葛再审案》
案号：（2020）最高法民申2969号
裁判要點：第三人于某芳在廣信公司無力了偿其告貸的环境下，两邊告竣以物抵债的合意并签定《顶房协定》，商定廣信公司将涉案房產抵顶给于某芳，并對抵顶房產的面积與金额作出明白商定。于某芳與张某绍系朋侪瓜葛，且欠付张某绍告貸，厥後张某绍與廣信公司签定涉案《商品房交易合同（预售）》，固然合同商定的付款方法為付出定金運動彩券單場,并采纳一次性付款的方法，但张某绍并未依照合同商定的付款方法向廣信公司付出购房款。综合本案究竟，廣信公司與于某芳之間的告貸举動，以房抵债举動，张某绍與于某芳之間的告貸举動，和张某绍與廣信公司之間的衡宇交易举動，互相联系關系、密不成分，實在質是實現以物抵债的買賣目標。原审法院据此認定张某绍不属于商品房消费者，驳回其请求打點不動產過户挂号的诉讼哀求，并没有不妥。
案例7
《洪某、海南中度游览財產開辟有限公司衡宇交易合同胶葛再审案》
案号：（2020）最高法民再287号
裁判要點：《中华人民共和國企業停業法》第18條第1款劃定，人民法院受理停業申请後，辦理人對停業申请受理前建立而债務人和對方當事人均未實行终了的合同有权决议消除或继续實行，并通知對方當事人，辦理人自停業申请受理之日起二個月内未通知對方當事人，或自收到對方當事人催告之日起三旬日内未回答的，视為消除合同。该條目仅合用于两邊當事人均未實行终了债務的情景。详细到本案，洪某已向中度實業公司交付了购房款，不存在洪某另有其他义務未予實行的情景，原审裁决認定中度游览公司辦理人有权消除合同，合用法令毛病，應予以改正。按照中度游览公司在本案中的報告，在中度游览公司停業重整中，真實有用且购房人現實付出了购房款的商品房交易合同均获得實行。洪某作為中度游览公司债权人，有权哀求按同類债权获得了债，其请求继续實行案涉《商品房交易合同》的诉讼哀求，應予以支撑。
案例8
《崔某伟、重庆宝狮置業有限公司平凡停業债权确認胶葛再审案》
案号：（2020）最高法民申6918号
裁判要點：按照《补偿协定》的商定，崔某伟與宝狮公司對案涉债務达成為了耽误還款刻日的合意，两邊签定《商品房交易合同》的目標系為案涉告貸設定担保。按照两邊真實意思暗示，可以認定两邊签定的《商品房交易合同》的目標是為案涉宝狮公司的欠款設定担保，而非經由過程以物抵债的方法采辦衡宇。宝狮公司已進入停業清理步伐，崔某伟作為平凡停業债权人，無权哀求宝狮公司继续實行案涉《商品房交易合同》、向其交付衡宇并打點過户手续。
3、以房抵债债权人是不是享有優先受偿权？
案例9
《张某峰、廊坊市祥泰房地產開辟有限公司再审案》
案号：（2021）最高法民申948号
裁判要點：停業步伐的目標在于集中公允清算停業企業的债权债務瓜葛，债務人進入停業步伐後，除法令劃定或辦理人按照《中华人民共和國企業停業法》第18條劃定决议继续實行合同以外，债权人對债務人按照合共享有的實行哀求权，理當同一转化為款項债权，由债权人經由過程申報债权并按照法定顺位得到了债。张某峰與祥泰公司存在假貸瓜葛，在祥泰公司無力了偿其告貸的环境下，两邊為告终清以前的债務，前後签定了四份《衡宇定购协定》，采辦四套衡宇，用于了债张某峰借给祥泰公司的相干债務。《衡宇定购协定》固然商定张某峰應在合同签定時向祥泰公司全额交纳房款，但张某峰并未依照合同商定向祥泰公司付出购房款，而因此祥泰公司欠其告貸本息抵顶案涉购房款。综合本案究竟，祥泰公司與张某峰之間的告貸举動，以房抵债举動，衡宇交易举動，互相联系關系、密不成分，實在質是實現以物抵债的買賣目標，张某峰签定《衡宇定购协定》的目標并不是用于栖身。是以，原审法院驳回其请求在停業步伐中得到優先于平凡债权受偿的诉讼哀求，并没有不妥。
案例10
《庆陽鑫磊工程項目辦理咨询有限公司、中國信达資產辦理股分有限公司甘肃省份公司等申请履行人履行贰言之诉案》
案号：（2021）最高法民终846号
裁判要點：基于庇護消费者保存权的斟酌，《履行贰言和复议劃定》第29條劃定合适前提的商品房消费者可解除款項债权乃至是享有典質权等優先受偿权的款項债权的履行。案涉衡宇系抵顶工程监理费的辦公用房，不属于消费者保存权的庇護范围，不克不及参照合用履行贰言和复议劃定第29條的劃定。
案例11
《马某臣、日照市宏德房地產開辟有限公司與停業有關的胶葛再审案》
案号：（2020）最高法民申3890号
裁判要點：宏德公司與日照百貨公司之間商品房交易合同虽已打點网签手续，但不產生物权變更的效劳，两邊的债務并不是在停業申请受理前三年已了债。在人民法院受理宏德公司停業申请後，日照百貨公司如请求继续實行两邊間的商品房交易合同并打點產权挂号手续，则属于個體了债举動。根据《中华人民共和國企業停業法》關于不克不及對個體债权人的债務举行了债的劃定，原裁决判令马某臣共同打點案涉10套衡宇及24個車位的网签挂号存案刊出手续并没有不妥，不属于合用法令确有毛病。别的，上述以房抵债系宏德公司补偿日照百貨公司的告貸，签定衡宇交易合同的目標是實現债权，并不是為糊口、栖身必要，马某臣不是以享有優先受偿的权力。
案例12
《王某鹏、长青扶植团體有限公司等案外人履行贰言之诉案》
案号：（2021）最高法民终969号
裁判要點：王某鹏與润红公司之間其實不具有直接的债权债務瓜葛，案涉衡宇所抵的债務是倪某东小我與周某强之間的股权讓渡款及周某强與王某鹏之間的告貸，相干的受益者為倪某东小我和周某强，案涉衡宇所抵金錢并無转化為本應由润红公司收取的案涉衡宇的房款。王某鹏主意的其已經由過程以物抵债的方法付出结案涉衡宇的全数购房款的根据不足，不克不及認定其已付出结案涉衡宇的购房款，《履行贰言和复议劃定》第29條劃定所要庇護的是商品房消费者的栖身权，而本案所涉以物抵债的目標是歼灭王某鹏與周某强之間的款項之债，其實不是為了栖身而采辦衡宇。是以，王某鹏其實不属于《履行贰言和复议劃定》第29條劃定所要庇護的“商品房消费者”。另，所涉款項之债為平凡债权，按照债的同等性原则，不该優于此外一個具备法定優先权的款項债权的實現。
案例13
《四川省修建機器化工程有限公司、成都紫杰投資辦理有限公司申请履行人履行贰言之诉再审案》
案号：（2020）最高法民再352号
裁判要點：本院《關于扶植工程價款優先受偿权問题的批复》第1條劃定：“人民法院在审理房地產胶葛案件和打點履行案件中，理當按照《中华人民共和國合同法》第286條（對應《中华人民共和國民法典》第807條）的劃定，認定修建工程的承包人的優先受偿权優于典質权和其他债权。”紫杰投資公司對大邑銀都公司享有的是平凡假貸债权，而建機工程公司作為案涉工程項目標承包人對案涉衡宇享有扶植工程價款優先受偿权，建機工程公司工程款债权優先于紫杰投資公司的平凡债权获得受偿，案涉衡宇系工程款债权的物化载體，本案不合用履行贰言和复议劃定第28條，建機工程公司就案涉衡宇享有的权力足以解除紫杰投資公司申请的强迫履行。
4、以房抵债债权人是不是享有衡宇所有权？可否行使取回权？
瘦身飲品,案例14
《刘某金、福建鑫科置業有限公司等停業债权确認胶葛案》
案号：（2021）最高法民申4628号
裁判要點：刘某金虽與鑫科公司签定了《商品房交易合同》，并經由過程付出定金及以李某生對鑫科公司享有的部門担保债权抵付购房款的方法付出了全数购房款，但在本案诉讼進程中其自認系基于鑫科公司買房送車位的鼓吹采辦案涉衡宇，且其名下已有其他室第，故其不属于以糊口栖身為目標的消费性购房者。案涉《商品房交易合同》虽打點了存案挂号，但商品房预售合同存案挂号系房地產辦理部分對商品房交易合同的一種行政辦理辦法，不具备预報挂号的效劳。刘某金關于《商品房交易合同》已打點存案挂号，案涉衡宇應認定归其所有的主意，于法無据。
案例15
《威海信悦小额貸款有限公司、威海廣信房地產開辟有限责任公司取回权胶葛再审案》
案号：（2020）最高法民申477号
裁判要點：停業取回权是物的返還哀求权在停業法上的合用，其权力根本主如果所有权和其他权力。中信悦小貸公司是不是有权取回案涉衡宇，關頭在于其是不是對標的物享有所有权或其他权力。信悦小貸公司與廣信公司两邊签定的《告貸担保协定》《告貸合同》《包管合同》《债務抵顶清结协定》《拜托贩賣协定》和《商品房交易（预售）合同》意思暗示真壯陽藥,實，且不违背法令强迫性劃定，是正當有用的。两邊的根本法令瓜葛為告貸合同瓜葛，随後經由過程签定商品房交易合肉毒桿菌,同的方法實現以物抵债的買賣目標。信悦小貸公司固然與廣信公司签定了《债務抵顶清结协定》及《商品房交易（预售）合同》，并在合同中明白商定了房產的位置座落、房号和面积，但两邊并未打點衡宇產权過户手续，信悦小貸公司亦未實現對房產的現實节制和占据。是以理當認定，两邊签定的以物抵债协定并未實行终了，信悦小貸公司并未获得涉案衡宇的所有权。《中华人民共和國企業停業法》第30條劃定：“停業申请受理時属于债務人的全数財富，和停業申请受理後至停業步伐闭幕前债務人获得的財富，為债務人財富。”据此，原审法院認定涉案衡宇不属于信悦小貸公司的財富，信悦小貸公司不克不及行使取回权，并没有不妥。
案例16
《董某庚、廊坊市盛都房地產開辟有限公司取回权胶葛民事申请再审审查民事裁定书》
案号：（2021）最高法民申9号
裁判要點：董某庚主意，案涉衡宇属于特定物，《停業法司法诠释二》第2條劃定的情景并未否認《停業案件若干問题劃定》第71條第5項劃定，即特定物交易中，還没有转移占据但相對于人已彻底付出對價的特定物，不属于停業財富，故案涉衡宇不属于停業財富，其有权行使取回权。本院認為，《停業案件若干問题劃定》系為准确合用1986年公布的《企業停業法（試行）》所制订的司法诠释，那時我國物权法并未出台，跟着《企業停業法》于2007年6月1日實施，《企業停業法（試行）》已废除，物权法也起頭施行，《企業停業法》實施後制订的《停業法司法诠释（二）》第2條對不该認定為债務人財富的情景，也作出了新的劃定，此中已無《停業案件若干問题劃定》第71條第5項劃定的情景。是以，在物权法公布施行後，物权變更的尺度應以该律例定為准。按照《中华人民共和國物权法》第6條、第9條劃定(對應《中华人民共和國民法典》第208條、第209條)，不動產品权變更采纳挂号見效主义，未經挂号不產生物权效劳。鉴于案涉衡宇依然挂号在盛都公司名下，董某庚主意案涉衡宇不属于停業財富，其有权行使取回权，缺少充實的法令根据。别的，按照《最高人民法院關于人民法院打點履行贰言和复议案件若干問题的劃定》第28條劃定，對付《停業案件若干問题劃定》第71條第5項劃定的情景，因為還没有转移占据，没法匹敌履行，在权力尚不足以匹敌履行的环境下，明显不克不及付與更優先权力從而容许其從停業財富中予以取回。是以，董某庚根据《停業案件若干問题劃定》第71條第5項劃定主意案涉衡宇不属于盛都公司停業財富并据此行使取回权，缺少法令根据，本院不予支撑。
5、以房抵债债权人的权力可否解除履行？
案例17
《中國华融資產辦理股分有限公司重庆市分公司、陈某雍申请履行人履行贰言之诉再审案》
案号：（2020）最高法民申6090号
裁判要點：陈某雍签定合同并經由過程以房抵债方法付出购房款後即到达交付及入住前提。且陈某雍提交了為案涉衡宇打點宽带营業的收條等證据，显示其在2015年6月7日已占据结案涉衡宇，早于首轮查封時候。陈某雍举示了向蒋某杉的转账凭證、付款拜托和蒋某杉的證人證言等證据，显示其經由過程以房抵债的方法付出了全数购房價款，盛景公司出具了响應的购房款收條。盛景公司在贩賣商品房以前已获得商品房预售允许證，陈某雍對商品房预售允许證具备公道相信，案涉衡宇未打點過户挂号手续非陈某雍本身缘由而至。原审裁决認定陈某雍就案涉衡宇享有足以解除强迫履行的民事权柄，并没有不妥。
案例18
《河北华盛修建工程有限公司直属六分公司、王某雙案外人履行贰言之诉民事申请再审》
案号：（2021）最高法民申4574号
裁判要點：2013年12月11日，山西省陽泉市中级人民法院作出（2013）陽商初字第42号民事調處书對华盛六分公司與菩萨崖公司签定的《衡宇抵债协定》中以案涉5002平方米衡宇补偿工程款的内容予以确認。王某雙提起對该調處书的第三人撤消之诉，在1、二审均驳回其诉讼哀求的环境下，其向本院申请再审。本院作出（2016）最高法民申3122号民事裁定书認定（2013）陽商初字第42号民事調處书仅系就两邊之間以房抵工程款简直認，并不是衡宇权属變動简直認，不具备物权效劳。幫助睡眠保健食品,但华盛六分公司主意解除王某雙的强迫履行系基于享有并行使了扶植工程價款優先受偿权，即使华盛六分公司未获得物权，亦不克不及固然否認其在具有法定前提時仍可以根据其他权力而主意解除履行。原一审裁决以（2016）最高法民申3122号民事裁定书認定华盛六分公司不享有物权為由即断定其不足以解除强迫履行不妥，二审予以保持，成果有误。
附：相干法令
1.《中华人民共和國企業停業法》
第十六條 人民法院受理停業申请後，债務人對個體债权人的债務了债無效。
第十八條 人民法院受理停業申请後，辦理人對停業申请受理前建立而债務人和對方當事人均未實行终了的合同有权决议消除或继续實行，并通知對方當事人。辦理人自停業申请受理之日起二個月内未通知對方當事人，或自收到對方當事人催告之日起三旬日内未回答的，视為消除合同。
辦理人决议继续實行合同的，對方當事人理當實行；可是，對方當事人有官僚求辦理人供给担保。辦理人不供给担保的，视為消除合同。
第三十八條 人民法院受理停業申请後，债務人占据的不属于债務人的財富，该財富的权力人可以經由過程辦理人取回。可是，本法還有劃定的除外。
2.《中华人民共和國民法典》
第二百零八條 不動產品权的設立、變動、讓渡和歼灭，理當按照法令劃定挂号。動產品权的設立和讓渡，理當按照法令劃定交付。（同《物权法》第六條劃定，無扭转）
第二百零九條 不動產品权的設立、變動、讓渡和歼灭，經依法挂号，產生效劳；未經挂号，不產生效劳，可是法令還有劃定的除外。（同《物权法》第九條劃定，無扭转）
第八百零七條 發包人未依照商定付出價款的，承包人可以催密告包人在公道刻日内付出價款。發包人過期不付出的，除按照扶植工程的性子不宜折價、拍賣外，承包人可以與發包人协定将该工程折價，也能够哀求人民法院将该工程依法拍賣。扶植工程的價款就该工程折價或拍賣的價款優先受偿。（同《合同法》第九條劃定，個體文字點窜，内容無變革）。
3.《最高人民法院關于人民法院打點履行贰言和复议案件若干問题的劃定》
第二十八條 款項债权履行中，買受人對挂号在被履行人名下的不動產提出贰言，合适以下情景且其权力可以或许解除履行的，人民法院應予支撑：
（一）在人民法院查封以前已签定正當有用的书面交易合同；
（二）在人民法院查封以前已正當占据该不動產；
（三）已付出全数價款，或已依照合同商定付出部門價款且将残剩價款依照人民法院的请求交付履行；
（四）非因買受人本身缘由未打點過户挂号。
第二十九條 款項债权履行中，買受人對挂号在被履行的房地產開辟企業名下的商品房提出贰言，合适以下情景且其权力可以或许解除履行的，人民法院應予支撑：
（一）在人民法院查封以前已签定正當有用的书面交易合同；
（二）所购商品房系用于栖身且買受人名下無其他用于栖身的衡宇；
（三）已付出的價款跨越合同商定总價款的百分之五十。
来历 |最高人民法院司法案例钻研院、诉讼藝術
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