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新時代地皮储蓄面對融資渠道收窄與收储本錢上升的两重抵牾。本文鉴戒國表里地皮開辟融資路径，基于股权融資、债权融資、地皮权柄置換融資三類思绪，提出引入地皮銀行、地皮信任、資產證券、投資基金等金融东西，衍生出“在库地皮储蓄資產+地皮期权”等10種土储融資模式的备選思绪。
地皮储蓄是地皮权力属性、經濟性子、物理形态的转換進程。张罗資金、晋升地皮價值、保護和實現全民所有天然資本資產所有者权柄并防控危害是地皮储蓄的焦點事情之一。跟着征地轨制、团體地皮入市、地皮二级市场等鼎新深刻推動，傳统地皮储蓄的難度和本錢上升；而經濟的不肯定滴耳液, 性、城镇化成长阶段转換、房地產市场颠簸则又進一步提高了地皮储蓄危害辦理的難度。地皮储蓄典質貸款被叫停後，地皮储蓄融資渠道收窄。而地皮储蓄專項债的可预期性和不乱性不足，地皮收入已趋于“過载”，计提地皮储蓄基金的空間有限。是以，亟须摸索新型融資渠道，經由過程金融立异、政企互助等吸引社會資本介入地皮储蓄事情，促成地皮储蓄顺畅運转和转型成长。
國表里地皮開辟融資思绪及類型
外洋地皮開辟除銀行貸款外，多采纳股权融資思绪。此中，地皮銀行合用于原地皮產权人协同力较强且地皮市场远景好、收益高的用地场景。地皮資產證券化（ABS）、房地產信任投資基金（REITs）更合用于将来地皮潜伏價值高、具备不乱收益的存量扶植用地再開辟，以将来現金流酵素產品,作為估值根据面向社會募資，用于項目開辟運营。民間自動融資模式合用于當局財務資金有限，但必要@扶%u4PvH%植或完%81BPb%美@都會根本举措措施的大眾工程項目。别的，扶植—谋劃—讓渡（BOT）模式等項目方垫資、以谋劃权补偿本錢等方法多用于大型項目，较少常态化利用。
因為举债融資受限，海内融資思绪立异也多采纳股权思绪，且尚處起步阶段，综合归纳综合其運作可分為两大類。一因此“先转再征+折股份红”為特性的存量扶植用地、团體地皮直接拜托拉拢教育機構,買賣思绪。比方，類地皮銀行、類地皮信任等，中介機构只拿佣金不分享利润。二是政企村各方协作的類信任/類ABS模式。此中，又分為：①以“片區整备+长處置換”為特性的“多地類片區收储+综合開辟”模式，主如果當局、社會公家和開辟企業介入，采纳資金信任方法/ABS方法向公家募資，或企業垫資施行征地抵偿、一级開辟，片區内贸易開辟地块权柄置換社會資金投入，至關于天然資本資產权柄的欠债融資。②以“產权托管+兼顾開辟”為特性的存量扶植用地或团體地皮開辟，采纳权力信任由原地皮產权人或村团體新建立地皮托管平台，由平台直接打包刊行地皮資產募資用于一级開辟，或垫資拜托施工企業施行一级開辟，開辟後持有谋劃或出售的收益返還地皮產权人，平台授权佣金。
地皮储蓄多元化融資模式探究
地皮权柄置換融資
一是“在库地皮储蓄資產+地皮期权”。鉴戒期权的思绪，在库地皮資產依照供给規劃集中通知布告信息，提早商定将来某時點的出讓代價，贩賣期权；期权代價由用地意向单元市场竞價肯定，提早回笼資金用于新增地皮储蓄。開辟企業筛選地皮，并與天然資本辦理部分签定期权合约。到期後，開辟商可選擇行权（當局锁定收益、企業锁定地價）或不可权（當局得到期权费），抛却期权後，期权項目地皮待转動進入下一期出讓規劃。
二是地皮储蓄資產“售後回租”。商定利润率且由不動產開辟谋劃企業垫資完成開辟後，将利用权出讓给该企業；天然資本辦理部分“回租”地皮利用权，分期偿付企業。正式出讓時，經由過程转租将地皮設置装备摆設给現實利用主體，构成“所有权、利用权（含出租和转租）、谋劃权”三权分置。垫資開辟企業也可自行開辟或自行讓渡、出租、入股、典質。可限用于財產類用地和谋劃性根本举措措施用地。
三是地皮储蓄資產證券化。這合用于具备延续谋劃收益的財產用地或谋劃性根本举措措施用地，如高速公路等。可在當局搀扶下，由各種私募基金等社會投資機组成立辦事地皮储蓄的特别機构，由當局将已收储的在库地皮資產出售/注入该機构，得到資金了债原地皮储蓄本錢後，节余可用于新的地皮储蓄項目。该機构将地皮資產聚集成資產池，以该資產池的現金流為支持刊行有價證券融資。别的，當局持久回租地皮，将来經由過程转租或作價出資、入股等方法設置装备摆設给用地单元，了债有價證券收益。對付已采纳入股、租赁方法設置装备摆設的地皮，這種做法還可以加速本錢收受接管速率，鞭策地皮储蓄转動。
四是“片區收储+综合開辟（+转動開辟）”。連系都會更新、成片開辟等規定储蓄片區，可有三種路径。其一為企業直接履行模式，即當局拜托授权企業展開片區收储，企業垫資并组织完成項目區内出產谋劃性用地整备、情况或文化庇護修复、民生举措措施扶植，将商定地块利用权出讓给企業以偿付本錢，其余地块纳储。其二為工程总承包模式，即當局拜托授权企業展開片區收储，企業采纳工程总承包模式招標肯定承包商。承包商完成片區開辟後纳入地皮储蓄，企業向承包商结清工程款後得到商定谋劃性用地利用权。其三為企業结合體模式，即當局拜托企業可以再經由過程股权协定引入社會投資，结合建立項目公司，垫資展開片區征地開辟，完成後得到商定谋劃性用地利用权。上述路径可叠加两類機制：一则，可采纳片區转動開辟模式，总體计劃開辟時序，完成一批出讓一批，實現資金转動和良性轮回；二则，合适前提的一级開辟企業、工程总承包商或其结合建立的項目公司可以企業其他資產為典質向金融機构貸款。
债权融資
《銀行保险機构進一步做好處所當局隐性债務危害防备化解事情的引导定見》提出，平台類機构融資再也不由當局信誉背书、再也不認定為當局隐性债務。据此，摸索展開如下三種模式。
一是地皮储蓄銀行模式。若地皮市场和片區用地前提较好，前提成熟的地域可測驗考試由當局注資指导社會資金配合投入，建立專門為地皮储蓄開辟供给融資的贸易銀行。地皮储蓄銀行可申请派司展開储备营業和各種金融勾當，當局也可将地皮出讓收入的必定比例定向存入该銀行。接管人民銀行和銀保监會羁系，计提筹备金，施行存款保险轨制，專門為地皮储蓄項目供给貸款。貸款需遵照資產欠债比例辦理的劃定，严酷审查告貸人資信。合同商定貸款種類、告貸用處、金额、利率、還款刻日、還款方法、违约责任和其他事項，履行担保。地皮出讓、貸款到期後還本付息，地皮銀行股东可以或许得到銀行谋劃收益股分分红。2021年，財務部、天然資本部、國度税務总局、中國人民銀行结合發出通知，将國有地皮利用权出讓收入劃转由税務部分征收。因為出入两條线辦理，資金返還企業必要零丁政策支撑，可摸索采纳“地皮出讓协定+本錢抵偿协定”做法，在資金運行辦理中留下通道。
二是政策性銀行貸款模式。若地皮储蓄項目與租赁住房、都會更新項目联系關系，可夺取專項债支撑，由政策性銀行出資采辦專項债供给融資。政策性銀行也可向人民銀行和銀保监會申请供给地皮储蓄專項貸款、夺取政策支撑。如，調高政策性銀行的不良貸款率容忍度，或针對地皮储蓄專項貸款单列不良貸款率，低落坏账筹备金。政策性銀行可以向社會刊行地皮储蓄專項金融债券，并向當局平台公司供给地皮储蓄專項貸款，在地皮出讓後定期還本付息。
三是“预申请+企業定制”模式。天然資本部分制订收储規劃，将拟收储地块和计劃环境向開辟企業颁布，合适前提的企業提交意向方案。當局审查企業天資、计劃設計方案、財產效益、商定预支金额（“一级開辟用度+地皮出讓代價”）和终极地價款。企業分期或一次性向當局付出预支金，由當局组织一级開辟收储。到达供给前提後，企業再向當局缴纳残剩地價款，此間資金沉淀利錢可返還企業。
股权融資
一是夹杂信任模式。存量扶植用地再開辟可由當局、原地皮利用权人、社會投資機构配合构成夹杂式信任，荷重元,當局賣力计止痛噴霧,劃、组织并供给部門資金，三方招標選擇承包商施行一级開辟。地皮出讓後按信任协定分享收益。
二是地皮储蓄“類房地產投資信任基金”。合用于有不乱收益的谋劃性举措措施用地和財產用地，如收费公路、工業园區等。范围较大的地皮储蓄可零丁建立項目公司，将地皮将来利用权價值和预期收益現金流打包為資產包，經由過程基金召募資金用于地皮储蓄。
三是公司制開放式私募股权地皮储蓄股权基金。現行國有地皮收益基金来历狭小，@将%52ZTi%来除地%5A4D1%皮@出讓收入转動计提以外，可摸索采纳開放式私募股权基金方法，向社會投資者举行定向募資。可禮聘贸易銀行和基金公司辦理、托管，選擇稳健的投資方法，包管基金红利，財務和天然資本部分协同举行平常羁系，陈述基金付出和運行环境。地皮出讓後，按照地皮储蓄項目資金付出的份额肯定各方收益。
四是“政村互助+產权買賣平台型”類地皮銀行模式。采纳“先征地後抵偿”的思绪，起首将現有地皮储蓄機构革新為雷同地皮銀行的產权買賣平台，然後由村团體建立地皮信任機构，将地皮產权存入地皮銀行。地皮銀行在當局引导下展開一级開辟。因為不必要征地抵偿，前期本錢和一级開辟施工本錢相對于较低，可由現行融資渠道解决。地皮到达前提後纳入储蓄，地皮出讓收益經當局分派後注入地皮銀行，地皮銀行扣除必定利润保持運转，残剩部門按合约抵偿村团體。
（作者柴铎、吕东函供职和就读于中心財經大學當局辦理學院，杨红供职于中國河山勘察计劃院） |
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發表於 2024-9-12 23:51:14
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